L'État du parc immobilier en France

Contexte général

Le parc immobilier en France se divise en deux grandes catégories : le bâtiment tertiaire, qui regroupe les édifices liés aux activités professionnelles, et le bâtiment résidentiel, dédié aux logements.

Qu’il appartienne au secteur tertiaire ou au secteur résidentiel, un actif immobilier est un bien de première nécessité caractérisé par un cycle de vie soumis à des contraintes évoluant au fil du temps:

• Efficacité et sobriété énergétique
• Vieillissement et usure
• Maintenance et réparation
• Réglementations
• Fluctuation des prix et dépréciation
• Gestion locative
• Sécurité et confort des usagers.

Après la Seconde Guerre mondiale, le parc immobilier français a connu une forte expansion, portée par l’industrialisation du secteur pour répondre aux besoins engendrés par la croissance économique, démographique, et l’exode rural. Ce dernier a modifié les modes de vie et entraîné une demande accrue de nouveaux bâtiments adaptés.
A la fin des années 90, la question du bien être des usagers et les aspects énergétiques liés à l’exploitation apparaissent dans les débats et feront naitre des normes plus ambitieuses: La Réglementation Thermique de 2005, puis de celle de 2012 (RT2012) et désormais la Réglementation Environnementale de 2020 (RE2020), des normes énergétiques plus strictes imposées aux nouvelles constructions.

Le défi actuel réside dans le fait que la majeure partie du parc immobilier a été construite avant l’entrée en vigueur de ces réglementations. En conséquence, de nombreux bâtiments sont aujourd’hui des passoires thermiques, synonymes de grandes pertes énergétiques.

Le secteur du bâtiment est devenu le plus gros consommateur d’énergie en France, représentant près de 750 TWh soit 47 % de la consommation énergétique nationale, dont 30 % sont attribués au secteur résidentiel. De plus, il est le deuxième plus grand émetteur de gaz à effet de serre (GES) avec 20 à 25 % des émissions nationales, derrière le transport (40 à 45 %).

Pour répondre aux enjeux climatiques, la France s’est engagée à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 et à réduire sa dépendance énergétique. Des lois et des décrets ont été mis en place pour encadrer cette transition et ces rénovations, comme le décret tertiaire pour le secteur professionnel et la loi « Climat et Résilience «  pour le résidentiel. Ces dispositifs sont accompagnés de divers systèmes d’aides publics et privés, tels que MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), pour encourager les rénovations énergétiques.

Zoom sur le parc résidentiel

Sur les 37,8 millions de logements recensés en France au 1er janvier 2023, 36,8 millions sont situés en France métropolitaine et sont soumis au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

• 82 % sont des résidences principales (30,2 millions),
• 10 % des résidences secondaires ou logements occasionnels (3,6 millions),
• 8 % des logements vacants (3 millions).

Parmi ces logements, 35 à 40 % (12,5 et 15 millions) ont un DPE inférieur à la note E et sont donc directement concernés par la loi « Climat et Résilience« . Ces habitations nécessitent des actions de rénovation pour améliorer leur efficacité énergétique et réduire leur impact environnemental.

Zoom sur le parc tertiaire

Ce secteur reste plus complexe que le résidentiel de par les usages divers et varié qui peuvent être faits de l’actif immobilier.
A l’heure actuelle, le secteur tertiaire représente en France une surface de 1 milliard m².
On peut toutefois segmenter le secteur tertiaire en 8 principales branches d’activité:

• Transport (3%)
• Sport Loisir Culture (7%)
• Santé Action Sociale (12%)
• Habitat communautaire (7%)
• Enseignement Recherche (20%)
• Commerce (22%)
• Café Hôtel Restaurant (7%)
• Bureaux Administration (22%)

Tout comme pour le secteur résidentiel, chacune de ces branches d’activité possède une part d’actifs immobiliers pouvant être comparées à des passoires thermiques G ou F, dont la répartition diverge grandement d’une sous-catégorie à l’autre.

Exemple : On peut considérer que 94% des surfaces qui composent les actifs de immobiliers de la branche d’activité transport seraient un équivalent F contre seulement 8% dans la branche Bureaux Administration.

Contrairement au secteur résidentiel, une partie du parc immobilier du secteur tertiaire est concerné non pas par le DPE ou l’audit énergétique mais principalement par le décret tertiaire.
Toutefois, il existe des DPE et audits énergétique spécifiques aux actifs tertiaires pouvant aider à la prise de décision en amont des plans d’actions de rénovation énergétique.